España tiene 3,8 millones de viviendas vacías, el 14,4% del parque residencial. Galicia lidera con un 28,8%. El fenómeno abre oportunidades para founders proptech.
España mantiene 3.857.328 viviendas vacías, el 14,4% de su parque residencial total, según los últimos datos oficiales del INE. Al mismo tiempo, el Banco de España cifra en 750.000 unidades el déficit acumulado de vivienda entre 2021 y 2025.
Esta paradoja define el fenómeno de las «ciudades de persianas bajadas»: localidades donde la oferta existe pero permanece inaccesible para quienes necesitan vivir allí. Para founders del sector proptech, inmobiliario o turismo, entender esta dinámica es crucial. No se trata solo de un problema social: representa oportunidades de negocio en gestión de activos, plataformas de alquiler de larga duración y soluciones de movilidad residencial que están redefiniendo el mercado.
El término describe municipios donde un alto porcentaje de viviendas son segundas residencias o están permanentemente desocupadas, mientras los residentes locales enfrentan escasez de alquileres asequibles. El patrón se repite en Francia, Reino Unido, EE. UU. y España, aunque con matices regulatorios distintos.
En España, la distribución es reveladora: el 30,6% de las viviendas vacías se concentra en municipios de hasta 10.000 habitantes, mientras que en ciudades de más de 250.000 habitantes apenas representa el 10,5%. Esto significa que el stock ocioso no está donde existe la demanda real de vivienda habitual.
Galicia lidera con 28,8% de vivienda vacía, seguida de Castilla-La Mancha (22,6%) y Asturias (21,5%). Municipios como Tías (Lanzarote), Mos (Pontevedra) y Monforte de Lemos (Lugo) figuran entre los que presentan mayor proporción de viviendas vacías entre localidades de más de 10.000 habitantes.
Los municipios están respondiendo con instrumentos fiscales cada vez más agresivos para movilizar el stock vacante. La Ley de Vivienda permite a los ayuntamientos aplicar un recargo del IBI de hasta el 150% para viviendas desocupadas durante más de dos años sin causa justificada. Esta medida busca desincentivar la tenencia de activos inmobiliarios ociosos en zonas tensionadas.
Además, se están impulsando garantías públicas e incentivos fiscales para propietarios que cedan vivienda vacía al alquiler permanente, aunque el Banco de España señala que la causa principal del problema es la inelasticidad de la oferta: la construcción no crece al ritmo de los hogares.
En Francia, el Consejo de París aprobó en julio de 2026 elevar el impuesto sobre viviendas vacías del 17% al 30% el primer año, y del 34% al 60% a partir del segundo año, con entrada en vigor en enero de 2027. La medida busca devolver al mercado aproximadamente 20.000 departamentos que permanecen desocupados en la capital francesa. A nivel nacional, Francia registró 3 millones de viviendas vacías en 2025, equivalente al 7,7% del parque, el nivel más bajo desde 1982 según INSEE.
En el País Vasco francés, comunas como Biarritz implementaron desde 2023 un reglamento de compensación: por cada alquiler turístico, el propietario debe ofrecer otro bien equivalente para alquiler de larga duración en la misma comuna. En Reino Unido, varios councils aplican recargos de council tax sobre segundas residencias y viviendas vacías de larga duración, especialmente en zonas turísticas de Gales y Cornualles. En EE. UU., ciudades como Nueva York utilizan impuestos de vacancia, aunque la regulación varía significativamente por estado y municipio.
El efecto combinado de vivienda vacía y alquiler turístico genera una doble presión sobre los mercados locales. Por un lado, el alquiler de corta estancia (Airbnb y similares) resulta más rentable que el alquiler de larga duración, reduciendo el stock disponible para residentes. Por otro, parte del stock se adquiere como activo de inversión o segunda residencia, elevando los precios más allá del alcance de ingresos locales.
El resultado: residentes desplazados hacia periferias o municipios menos tensionados, con tiempos de commute más largos y menor acceso a servicios. En España, 455.280 viviendas nuevas permanecen sin vender desde 2024, concentradas principalmente en Madrid y la costa levantina, lo que evidencia una desconexión entre oferta y demanda real.
Para los emprendedores, la oportunidad reside en conectar la oferta ociosa con la demanda insatisfecha. Plataformas de alquiler de larga duración, servicios de gestión de activos para propietarios de segundas residencias, y soluciones de movilidad residencial son algunos de los nichos que están emergiendo. El contexto regulatorio, con sanciones crecientes a la vivienda vacía, hace que los propietarios busquen alternativas rentables, y ahí entran las startups.
La clave está en entender que el stock vacío no es homogéneo: varía por tamaño de municipio, región y tipología. Los founders que logren identificar los segmentos con mayor potencial de movilización —como las viviendas en zonas turísticas o las segundas residencias en áreas con demanda de alquiler— tendrán ventaja competitiva.
También te puede interesar
