La Dirección General de Tributos (DGT) ha publicado una consulta vinculante que despeja las dudas sobre el tratamiento fiscal de las reformas en viviendas arrendadas. La clave está en si la obra mantiene o mejora el inmueble.
La Dirección General de Tributos (DGT) ha emitido la consulta vinculante V1279-26, en la que aclara los criterios para diferenciar entre gastos de reparación y mejoras en viviendas alquiladas. Esta distinción es crucial para los arrendadores, ya que determina si la obra es deducible en el IRPF o no.
Reparaciones: lo que Hacienda permite deducir
Según el artículo 13 del Reglamento del IRPF, los gastos de reparación y conservación necesarios para mantener la vivienda en condiciones normales de uso son deducibles. Esto incluye pintar paredes, reparar instalaciones o sustituir elementos deteriorados por otros equivalentes, como una caldera averiada o un ascensor existente.
Estos gastos tienen un límite: no pueden superar los ingresos obtenidos por el alquiler en ese ejercicio. Si el importe, junto con intereses y otros gastos de financiación, excede dichos rendimientos, el exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes.
La DGT subraya que la sustitución de un elemento por otro equivalente no se considera mejora, sino reparación, siempre que no incremente las prestaciones del inmueble.
Mejoras: cuándo no son deducibles y qué efectos tienen
Las obras que incrementan la capacidad, habitabilidad, eficiencia o vida útil de la vivienda se consideran mejoras o ampliaciones, no gastos deducibles. La DGT se apoya en la Resolución del ICAC de 2013 para definir mejora como la alteración que aumenta la eficiencia productiva del bien.
Estas actuaciones, como instalar un sistema de climatización más eficiente o ampliar una habitación, no se pueden deducir como gasto, pero incrementan la base amortizable y el valor de adquisición del inmueble. Esto afectará al cálculo de la ganancia patrimonial cuando se venda la propiedad.
Por tanto, una mejora tiene un efecto fiscal diferido: no reduce la renta del ejercicio, pero sí el posible impuesto futuro por plusvalía.
Cómo evitar problemas con la declaración de la obra
La consulta vinculante advierte que la calificación de una obra no depende de cómo se denomine en la factura, sino de su naturaleza real. Por eso, es fundamental conservar documentación que acredite si se trata de una reparación o una mejora.
Cuando un mismo proyecto combine ambos tipos de trabajos, lo recomendable es solicitar facturas separadas para cada concepto. Los honorarios de arquitectos o técnicos seguirán el mismo tratamiento fiscal que la obra a la que estén vinculados.
Para el arrendador, diferenciar desde el inicio evita sorpresas en una posible inspección de Hacienda y permite optimizar la declaración del IRPF. En caso de duda, conviene consultar con un asesor fiscal antes de deducir cualquier gasto.
¿Puedo deducir el cambio de caldera en un piso alquilado?
Sí, si la caldera nueva es equivalente a la anterior, se considera reparación y es deducible. Si mejora la eficiencia, sería mejora y no deducible como gasto.
¿Qué pasa si hago una reforma que incluye reparaciones y mejoras?
Debes separar los conceptos en facturas distintas. Las reparaciones serán deducibles; las mejoras no, pero aumentarán el valor de adquisición del inmueble.
¿Cómo afecta una mejora al IRPF cuando venda el piso?
La mejora incrementa el valor de adquisición, por lo que reduces la ganancia patrimonial y pagas menos impuestos en la venta.
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