El supervisor que dirige José Luis Escrivá ultima un nuevo marco que excluya a los colectivos más vulnerables del endurecimiento de las hipotecas. La medida busca evitar que el acceso a la vivienda se tense aún más.
El Banco de España prepara un cambio de rumbo en su política hipotecaria. Lejos de aplicar un endurecimiento generalizado, el organismo estudia excluir de las nuevas restricciones a los compradores de primera vivienda, especialmente a jóvenes y hogares con ingresos ajustados. La propuesta, que estará lista después del verano, pretende equilibrar la estabilidad financiera con el acceso a la vivienda.
Un endurecimiento selectivo para no dejar fuera a nadie
El Fondo Monetario Internacional lleva tiempo pidiendo al Banco de España que refuerce los criterios de concesión de hipotecas para prevenir riesgos. Sin embargo, el supervisor es consciente de que aplicar las mismas reglas a todos podría tener un efecto indeseado: cerrar la puerta a quienes ya tienen difícil comprar una casa.
Actualmente, los estándares vigentes limitan la hipoteca al 80% del valor de tasación, la cuota mensual a un tercio de los ingresos y el plazo de amortización hasta la edad de jubilación. Si estos límites se endurecieran sin matices, muchos solicitantes verían denegado el préstamo.
Una restricción sin matices podría suponer un doble golpe para quienes ya tienen difícil comprar: más exigencia de ahorros previos y, al mismo tiempo, un alquiler más caro.
Por eso, el Banco de España analiza qué perfiles deberían quedar al margen. La idea es que el endurecimiento no afecte a quienes buscan su primera vivienda habitual, sino que se centre en segundas o terceras residencias y en inversores.
Jóvenes y primera vivienda: los grandes beneficiados
El colectivo más señalado es el de los jóvenes. La edad media de emancipación en España supera los 30 años, la más alta de la Unión Europea, y los salarios brutos apenas alcanzan los 1.372 euros al mes, según el INE. Reunir el 20% del valor del inmueble, más impuestos y gastos, resulta una tarea casi imposible si la banca eleva las exigencias.
El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, ya dejó entrever esta dirección en su comparecencia en el Congreso. Afirmó que están «evaluando si realmente puede tener efectos indeseados» y que «tenemos que asegurarnos de que no estamos creando efectos adversos».
El supervisor también distingue entre la compra de una primera residencia habitual y las segundas o terceras viviendas. Las restricciones se modularían con mucho menos rigor en el primer caso.
Qué supone para el mercado y para el bolsillo del comprador
El sector financiero ya descuenta que una restricción hipotecaria más dura tendría un impacto en cadena. Por un lado, bajaría el precio de la vivienda en compraventa porque la demanda se reduciría al escasear la financiación. Por otro, la tasa de propiedad, que ya ha caído al 72% según el último informe de estabilidad financiera del supervisor, seguiría menguando. Y lo más relevante: los precios del alquiler se dispararían, al verse forzados los potenciales compradores a permanecer en el arrendamiento, un mercado que ya está muy tenso.
Mariano Lasarte, socio de Sector Financiero de KPMG España, advierte que si las medidas se exceden podría producirse un «parón inicial de compraventas» y una «paulatina reducción del precio en un periodo de dos o tres años». A su juicio, el Banco de España será prudente, precisamente para no desestabilizar el mercado.
Ricard Garriga, cofundador de Trioteca, pone cifras al posible encarecimiento: si las hipotecas en España se equipararan a la media europea, con tipos más allá del 4% frente al actual promedio inferior al 3%, la cuota mensual de un préstamo de 200.000 euros subiría unos 100 euros al mes. «Si a día de hoy es ya complejo comprar, sería un problema aún mayor», resume el experto.
La propuesta del regulador estará lista previsiblemente después del verano; sin embargo, no será de aplicación inmediata, ya que el Banco de España considera que, hoy por hoy, el mercado no está desbocado: no se conceden hipotecas al 100% de tasación —como sí ocurrió en la burbuja hasta 2008— ni se permite un endeudamiento familiar que huela a riesgo de morosidad. El objetivo último es contar con un marco que equilibre estabilidad financiera y acceso a la vivienda para quien más lo necesita.
¿Cuándo entrarán en vigor las nuevas restricciones hipotecarias del Banco de España?
La propuesta estará lista después del verano, pero no será de aplicación inmediata. El Banco de España considera que el mercado actual no está desbocado, por lo que no hay prisa.
¿A quién beneficiará la suavización de las hipotecas?
Principalmente a jóvenes y hogares con ingresos ajustados que buscan su primera vivienda habitual. El supervisor quiere excluir a estos colectivos del endurecimiento para no cerrarles la puerta.
¿Subirán los precios del alquiler si se endurecen las hipotecas?
Sí, según los expertos. Si se reducen los compradores, muchos se verán forzados a seguir alquilando, lo que dispararía los precios del alquiler, ya muy tensionados.
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